【找店网】这是一个看似简略，实则杂乱的出资游戏。“稳赚不赔”的许诺背面，有着太多的危险要素。是“一铺旺三代”，仍是被深深“套牢”？ 在限购令背景下，大家纷纷挑选“带租约商铺”。可是早在几年前，国家就现已制止以“售后包租”办法出售商铺。为何禁令之下，这种经销形式经久不衰？特殊的地产出资办法，是不是能给大家带来预期的收益，背面又隐藏着怎样的危险？

【找店网】有统计数据显现，沈阳今年前8个月的商业地产出售量呈现对比明显的增幅。公寓、写字楼和商铺网点的成交量增长速度较快。

【找店网】在“二环内商品房限购”和银行紧缩房屋借款的形势下，一些手中有些闲钱的沈阳市民挑选了采购小面积商铺。而商场供应的那些商铺中，带有“租约合同”的商铺对出资者而言，更具招引力。开发商也通常会斗胆许诺8%以上的收益率。可是，“带租约商铺”真的有广告中宣传得那么美好吗？记者查询的结果并不达观。

【找店网】蒸腾的成婚经费

【找店网】站在沈阳市和平区一处现已关门的商场楼前，张女士神态黯然，“三楼有间商铺是我的。正本还想靠它多赚些钱，风风光光举办婚礼呢……”作为4年前勇敢试水“售后返租商铺”的出资者，张女士为自个总结的经验是“开端太冲动，过后太大意”。

【找店网】4年前，张女士与男友挂号成婚。两边家长给他们的成婚经费总共是8万元。“那时正巧去房交会凑热烈，看到这个项目，又传闻带返租的，就动了心。”张女士回想，其时项目的售楼员说，商场竣工投入使用后，开发商担任全体运营3年，打广告、招商。比及商场运营走上正轨，就把商铺交还给出资者，由出资者决定是自用仍是持续往外租借。并且，这3年的房租会以“在总房款中扣除”的办法返给他们。

她和老公几乎没有犹疑，当场就交了定金，签了合同。就这样，正本计划用于婚礼的8万元变成了其时还没竣工的商场里的一间小商铺。“我跟老公商量了，这8万元要是拿来办婚礼，一会儿就花光了。咱们拿这笔钱出资的话，先等3年，3年今后商场运转进入正轨了，咱们就自个开家小服装店，今后的日子都不用愁了。”

【找店网】商场竣工后，很快就张灯结彩地关闭了。不过张女士没料到，这个广告中分明说是百货商场的项目，里边居然都是些卖菜和卖调料的货摊。不只如此，商铺的产权证也迟迟办不下来。因为商场现已正常开业，所以张女士也没有多想，仅仅耐性等候着3年到期，自个好回收商铺，开梦寐以求的服装店。没想到，3年到期后，她面临的居然是个触景生情，大门紧闭的商场。“婚礼办不了，服装店也开不成了……”张女士觉得，这8万元钱算是打了水漂。

记者在查询中发现，出资商铺却吃了大亏的出资者，并不是张女士一人。刘先生也是采购商铺，却被深深“套牢”的出资者。他采购的商铺当前也是空置状况。“招不到商”是这些商铺变成空壳的重要原因。刘先生采购商铺的开发商虽然很担任任地将许诺的5年房钱一分钱不差付给了出资者，可是返租期一宣告完毕，出资者们就面临了这样的困境。

炽热的“带租约商铺”

【找店网】自从沈阳参加“商品房限购令大军”，二环以内的商品房现已变成地产出资者们的镜中花、水中月。转战商业地产，是他们天经地义的挑选。适应这种变化，商铺的广告中也充斥着“一铺旺三代”、“超高报答率”等等充溢引诱力的宣传语。

在一处在建商铺出售处，头发花白的黄女士通知记者，她是退休老师，手里有些闲钱，想买个商铺做出资。“基金、股市啥的我也弄不明白，买个铺子真实些。就算自个不开店，租出去也能赚到钱。”

【找店网】这处在建商铺的卖点即是“带租约商铺”。在出售处，售楼人员也处以出资者身份前来“征询”的记者细心叙述了“带租约商铺”的优点。“你不用操心商铺能不能租出去，因为有开发商给你兜底呢。你出钱买了商铺今后，开发商会托付处理公司将商铺用于全体租借运营，依照之前的约好，定时把房钱返还给你。”

售楼人员还很有诚意地给记者剖析了这种出售办法对出资者和开发商两边的优点，“带租约卖商铺，招引力强，能让咱们疾速回笼资金。对你们来说，每年起码8%的收益，稳赚不赔。如今啥出资能这么保靠？”

记者造访了沈阳多家正在出售的商铺项目，这些项目大都许诺可以带租约出售。有的是开发商将“带租约”直接许诺给出资者，有的是将“带租约”算在给出资者供给的优质物业服务中。这些商铺的出售处都很热烈，每家都能看到手拿广告宣传单问询商铺出售细节的出资者。

返租中的“游戏规则”

“几年前从前流行过一阵子‘返租商铺’。不过因为涉嫌‘圈钱’，并且闹出不少胶葛，被制止了。如今的‘带租约商铺’其实是换汤不换药。”房地产业内人士姚女士通知记者，带租约商铺并不是啥新鲜东西。

【找店网】为啥“返租商铺”会面目一新再次呈现？“这种出售办法引诱力大，有商场。”姚女士给出了一个简略的答案。她通知记者，依照商业常规，如果是自个运营，商铺关闭后需求3到5年才干有报答。而返租或带租约的商铺，报答却是很直接的。所以关于出资者而言，这是极好的出资项目。关于开发商而言，这种出售办法也能很快回笼资金，何乐而不为。

“不过，这类商铺的出资危险也不小，肯定不是开发商说的‘稳赚不赔’。”才智过多个商铺项目胜败沉浮的姚女士通知记者，在这个返租的“游戏规则”中，想要完成出资者和开发商双赢有个非常重要的条件，那即是商铺能正常运营，获得高租率，完成预期赢利。一旦这一点完成不了，大部分的运营危险都将压到出资者身上。

【找店网】“哪里都不是遍地黄金，开个商铺就会有客人来的地方。”姚女士见过一些开头雄心壮志，今后却黯然收场的商业项目，“计划、规划、招商、出售……一个商业项目想要成功，需求很强的归纳运营才能。如果商场全体运营失利，冷冷清清，出资者还能稳坐家中，耐性等候那个返租报答吗？”姚女士觉得，一旦商场运营呈现问题，最初早现已赚足卖铺钱的开发商完全可以拍拍屁股走人，把烂摊子留给毫不知情的出资者。到那时，除了一楼商铺还能凭借楼层优势招引一些客流，二层以上的商铺生意很难有起色。

【找店网】“还有一点，是很多出资商铺的出资者没有想到的。”姚女士剖析道，“即便商场运营正常，返租期到期后，出资者自行租借或自主运营时，因为商场缺少全体运营计划和规划，商场还能像以前那样具有商业竞争力吗？”

“带租约商铺”背面的危险

“我正本想着靠商铺挣钱的，没想到会变成这样。”李女士手中的商铺即是现已到期的“带租约商铺”。最初想着等返租期过了就自个收房钱，过“包租婆”的幸福日子。可实际却并非她幻想的那么美好。姚女士的话在她身上应验了。

李女士一年多前借款买了一个商铺。她最初看好的商铺所在商场却孤负了她的希望，只风风火火存在了半年多，就因运营不善关闭了。房钱报答没了着落，银行借款却还得每月归还。无法的李女士只得把商铺贱价租给他人运营。“如今我收的房钱只够交物业处理费的。银行借款压得我喘不过气来……”李女士觉得，自个最初的挑选过于草率了。

“从全体作用来看，商铺出资报答率的确优于住所出资。不过，其间的变数很多。并不是每个商铺出资报答都能完成高额、安稳的作用。”多年从事经济类诉讼事务的辽宁隆丰律师事务所主任王乃龙律师通知记者，他从前署理过多起商铺出资者申述开发商的案子。“内容都是开发商没有依照约好返还房钱，或是因为将项目抵押给了银行导致出资者们无法正常处理房产证。”王乃龙律师表明，除了这些，胶葛内容还包括在建工程无法如期竣工，运营处理者与出资者之间的租借协议无法实施。“无论是哪种胶葛，出资者的利益肯定是受到危害的。”

王乃龙剖析道，出资商铺危险升高，也与商业项目开展的状况有关。当前的商业项目呈现了两极分化的趋势。一方面是高端商业项目占有了城市最富贵的地段，具有最会集的花费人群，收益率极高。而另一方面，中低端商业项目却在交通条件、报价、运营本钱多个方面存在不利要素，运营作用并不抱负。可是，高端商业项目通常都是开发者自营，并没有给商铺出资者以共享赢利的空间。而那些商铺出资者可以挑选的中低端商业项目却因为所在条件并不非常有利而存在很大运营危险。

而实际上，用“包租”办法出售商铺，以许诺返还赢利为卖点，这里不只包括极大危险，也许存在以赢利为幌子的圈套。“比方，一套许诺‘售后返租’的商铺，开发商许诺3年内每年返还8%的赢利，却又无法确保每年全体运营商铺的赢利能大于8%。这时，开发商只需求将商铺的报价提高到原报价的124%，就可以稳赚不赔。所谓的房钱报答，只不过是羊毛出在羊身上而已。”王乃龙为记者算了这样一笔账。

“实际上，‘售后包租’类的商铺出售办法，早现已被认定为违规了。”王乃龙通知记者，2001年6月1日，国务院颁布的《商品房出售处理办法》就规则，房地产开发公司不得采纳返还出售或变相返本出售的办法出售商品房，房地产开发公司不得采纳售后包租，或许变相售后包租的办法出售未竣工商品房。2006年6月，建设部也清晰宣布危险提示，全部叫停“售后包租”产权式商铺，指出以“售后包租”或变相“售后包租”办法采购产权式商铺，存在很大的危险隐患，也会给社会带来很多矛盾和不安定要素。“不过，因为这种出售办法存在着无穷招引力，一向没有完全不见过。”

出资商铺，你预备好了吗？

在记者对16位沈阳市民进行查询时，9位表明如果手里有闲钱，会挑选采购公寓或商铺。当记者问询是不是会挑选“带租约商铺”时，8位表明觉得很省心，想试一试；有6位表明危险太大，不敢买；还有2位表明不知道啥是“带租约商铺”。

在承受查询的市民中却是有一个遍及的观念：相信商铺的出资报答率远远大于住所。

“无论啥出资，都存在着危险。‘稳赚不赔’是不也许的。”房产中介公司置业参谋李先生表明，商铺出资牵涉到多个方面，开发商开发，出资者买，运营者运营，几个方面的利益都需求平衡好，商铺的价值才干够表现。而一旦出资了欠好的商铺，即便房钱报价再廉价也不会有人来租。

因而，出资者需求多方面权衡思考。要注意区分“包租”等赢利引诱的真假，还要理性对待商铺的地形、人气和远景等，对商铺及周边状况进行深化了解和研讨。此外，当前涉足商铺商场的，以工薪阶层的中小出资者为主，大都出资者没有从事过房地产相关职业。因而，中小出资者在进入商铺商场时更要慎重。